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2021年01月29日(金)

中古物件の落とし穴 -物件選択のミステイク-

ネット等で中古物件探しをしていると 
時々「お、これはいいな」と思う物件に出会います。
しかしながら、よくよく見ていくと「あー、だから安いのか」
「だから利回りが高いのか」という物件があります。

そして初心者はこんな物件を買ってしまうのだろうなー。と思います。
そこで今日はそんな落とし穴に落ちないためのワンポイントアドバイスです。

※こんな中古物件は買わない方がいい

①総戸数が少ない物件
総戸数が少ないと何が問題かというと、しばらくの間、問題は発生
しませんが、竣工後12年~15年後 大規模修繕工事が必要に
なりますが、総戸数が少ないと修繕積立金が足りない、
区分所有者全員で一時金が必要になるということがあります。
目安としては総戸数30室~40室以上くらいは欲しいと思います。

②賃貸用に建設されたマンション
よくある例ですが、地主さんが自分の土地に賃貸用のマンションを建設して
何年か経過してから区分で一部屋づつ販売するケースです。
分譲用マンションと賃貸用マンションでは、壁の厚さや床スラブ厚など
建築レベルが全然違うので割安に感じても注意が必要です。
聞いたことのない名前のマンションは賃貸用の可能性があります。

③修繕積立金が安すぎる物件
修繕積立金はマンション全体の修理をするためのお金で
各オーナーさんの貯蓄のようなものです。
大規模修繕をするときに、各オーナーから一時金を回収することは大変なので
計画を立てて積み立てていきます。
国土交通省のガイドラインの推奨金額は15階建て未満、延べ床面積が5000㎡未満で

1㎡あたり【月々218円】
25㎡のマンションで、月々5450円です。

築10年以上経過しているのに、これ以下の金額では
将来積立不足を招く可能性が高いマンションです。
原因はマンションの所有者の理事会が機能してないか、理事会の役員たちが将来は所有するつもりがない、つまり売り抜けようとしている可能性があります。

④家賃の金額が安い物件
家賃が3万円とか4万円の物件も場所によってはあります。
物件価格次第では利回りが高くなるものもあります。
注意が必要なのは、管理費や積立金などは家賃が安くても一定の金額は必要です。
例えば家賃が3万円なのに管理費が1万円だと、30%も管理費のコストが発生します。
更にメンテナンス、内装費なども家賃が安くても専有面積の広さによって
決まりますので、家賃収入から見ると割高になります。
目安としては、月額家賃が7万円~8万円以上くらいのマンションを選んだ方がよいと思います。

⑤築年数が古すぎる物件
1981年以前の物件は、耐震基準が古いので
敬遠する投資家が多いと思いますが、新耐震基準の物件でも
築30年近くになると、設備が古くなります。
例えば、3点ユニットバス(トイレ、風呂一緒)や洗面台がない物件は
最近の入居者からは敬遠されます。
また築15年前後の物件は、大規模修繕が終わっているのか
大規模修繕の計画はあるのか。のチェックが必要です。

※中古物件の選択には目利きが必要ですので、初心者の方には新築がお勧めです。

また明和グループでは、お勧めの自社ブランド中古物件
明和認定中古物件も扱っています。

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