マンション経営のメリット

マンション経営のメリット(4)節税シミュレーション

                                    
給与と賃料収入を「損益通算」し、確定申告することで節税

ーナーズマンションを始めると家賃収入により収入が増えますが、一方で不動産経営を行う者として必要経費が認められることになります。必要経費は家賃収入から差し引かれるため、申告所得としてはマイナスになることが多く、不動産所得と給与所得(会社員の場合)を合算して確定申告をすると、所得税の還付と住民税の軽減を受けることができます。また、賃貸用不動産の場合、評価額の軽減が受けられるため、相続税の節税においても有利といえます。 ※私どもでは確定申告に関する相談にも応じています。

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節税シミュレーション:AさんBさんのケース

常、給与取得者(サラリーマン等)は必要経費がないに等しい状況ですが、マンション経営から得られる家賃収入は不動産所得として扱われ、様々な必要経費を計上することができます。その代表的なものが、減価償却費、ローン支払利息、管理費、固定資産税です。不動産所得は、家賃収入からこれらの経費を差し引いて計算されますが、家賃収入よりも当初は経費が上回ることが多いため、帳簿上赤字になるのが一般的です。
そこで、赤字の不動産所得と給与所得を「損益通算」すると、総所得は給与所得のみの場合より少なくなり、その結果、支払わなければならない所得税・住民税も少なくなります。
サラリーマンの場合は、所得税・住民税は給料から天引きされているので、翌年の確定申告をすることによって税金の還付を受けられます。
それでは具体的にどの程度節税できるのか、以下では実際のオーナー様の事例をシミュレーションにてご紹介いたします。年収によって、またマンション価格によって、当然、節税額にも違いが出て来ます。あなたのケースに一番近いものを探して、あなたの節税額を予想して下さい。
(注)計算シミュレーションは、初年度の年間通算の節税額を算出したもので、諸経費は年々減少します。また税制改正等により数値は変動いたしますので、あくまで一例としてご参考ください。(2年目以降はほとんど節税にはなりませんのでご注意下さい)

Aさんのケース
Aさんは年収600万円。公益法人に勤務するお客様です。本ケースでの初年度節税額は20万円です。
  
<給与所得だけの場合>
 所得税 320万円×10%-9万7,500円= 22万2,500円
 住民税 320万円×10%        =  32万円
 合計  54万2500円
<マンションを購入した場合>
 マンション購入額 2,500万円 (頭金250万円)
 ■初年度不動産所得 ▲100万円
 所得税 220万円×10%-9万7,500円= 12万2,500円
 住民税 220万円×10%         =  22万円
 合計  34万2500円
<Aさんの節税シミュレーション>
  • 節税額=54万2500円(購入前)-34万2500円(購入後)= 20万円

  • Bさんのケース
    Bさんは年収800万円。大手電機メーカーに勤務する会社員です。本ケースでの初年度節税額は30万円です。

    <給与所得だけの場合>
       所得税 500万円×20%-42万7,500円 = 57万2,500円
       住民税 500万円×10%       = 50万円
       合計  107万2,500円

      <マンションを購入した場合>
       マンション購入額 2,500万円 (頭金250万円)
       ■初年度不動産所得 ▲100万円
        所得税 400万円×20%-42万7,500円 = 37万2,500円
       住民税 400万円×10%         = 40万円
        合計  77万2,500円
    <Bさんの節税シミュレーション>
    • 節税額=107万2,500円(購入前)-77万2,500円(購入後)= 30万円


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