インフレ対策としてのマンション投資

アベノミクスと不動産投資

昨年の衆院解散、安部政権発足以来、円高修正・株価上昇や賃上げ表明が続き、久しぶりに景況感も大幅改善しています。デフレ経済を克服するためにインフレターゲットを設定し、これが達成されるまで大胆な金融緩和措置を講ずるという超緩和型金融政策。その結果、長期デフレの二大要因とも言える円高と株・不動産の過剰値下が是正されつつあります。本来、為替も資産価格も循環的なものですが、それが20年間、一方向に進み続けたことは日本にだけ起こった特異な現象です。今回のレポートではこうした最新の金融情勢や市場動向を踏まえ、「アベノミクスと不動産投資」そして、インフレ対策に強い実物価値としてのマンション投資のメリットについてご紹介します。

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1. アベノミクスによる金融緩和

 安倍政権の掲げる経済政策、いわゆる「アベノミクス」とはすなわち「大胆な金融緩和」「機動的な財政出動」「民間需要を喚起する成長戦略」の"3本の矢"を指します。このうち1本目の矢の金融緩和姿勢によって大幅に円安が進み、株価が上昇しているのが、現時点(2013年4月)です。
ここ数年、下落が続いていた地価がいよいよ反転上昇に向かうのか。アベノミクス効果が株価を押し上げる中、不動産市場でもその波及に期待が高まっています。
 国土交通省が3月21日に発表した2013年の公示地価は、三大都市圏で上昇に転じる地点が相次いでいます。脱デフレを掲げるアベノミクスへの期待から、不動産投資信託(REIT)に個人や海外の投資マネーが流れ込み、都心部の物件取得に弾みがついていると言えるでしょう。
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 詳細を見ていくと、アベノミクスによる金融緩和策は、マネタリーベース(通貨供給量)を増やすことによって現在のデフレの状態から穏やかなインフレ(2パーセントを目標としている)へ導こうという考え方です。
 従来日銀は市場に流通する通貨を増やすことを極端に嫌い、主に金利を下げることによってインフレから脱却しようとしてきました。
 しかし、いくら日銀が政策金利を下げても、世界各国、特に米国が超金融緩和で多様な量的緩和を継続していることから、市場にはかつてない大量のドルが供給されています。通貨価値とは相対的なものですから、円は希少価値が増し、かえって円高が進行したのがここ数年の動きでした。円が安くなるということはつまり日本の通貨の価値が下がる=インフレになるということになります。金利を上下するだけではインフレ・デフレにはあまり影響を与えられないことがはっきりしました。

 実際ことは単純で、市場に出回るお金を増やしてやれば当然お金の価値が下がり、お金の価値が下がるということはこれすなわちインフレとなるわけです。金融緩和策の総動員を日銀が政府からの独立性を盾に怠っていたのでデフレがいつまで経っても解消しなかったとしているのがアベノミクスの主張です。
 この主張は結果として正しかったことがマーケットによって証明されつつあります。

2. アベノミクスと不動産投資

 さて、アベノミクスが不動産投資にどのような影響を与えるか具体的に見ていきたいと思います。
 右の表は東京証券取引所などに開示された不動産売買取引の推移です。これを見ると今年に入って不動産マーケットが急回復していることが分かります。東京証券取引所などに開示された不動産売買取引は、2012年度下期は10月から2月までの累計で約1兆2500億円になっています。半期ベースで1兆円を超えるのは、実にリーマンショック以前の2007年度下期以来、5年ぶりに当たります。背景には、日本版REIT(不動産投資信託、通称JREIT)市場への資金流入に加え、REITの新規上場も相次いでいることがあります。REITを先行指標とし、実物不動産売買も大変活性化しているのが、特に東京都心マーケットにおける現況だと言えるでしょう。
 この数ヶ月で物件価格が目に見えて上がるということはないでしょうが、もしもアベノミクスが成功を収めれば早ければ半年1年の間に不動産価格の上昇が見られ始めるのではないでしょうか。
 今後の地価動向について、株式会社東京カンテイ 市場調査部は「アベノミクスの効果と消費税増税前の需要拡大で、業務性の高い都心や大規模事業集積地、人気住宅地などを中心に地価が下げ止まり、増税が完了する15年10月までは緩やかに上昇する可能性があります。また相続税の増税も予定されており、地価の高い都心を中心に課税対策で土地の売買が活発になることが予測され、地価の上昇圧力が高まるでしょう」と予測しています。
 今後、実際にアベノミクスのインフレ目標2パーセントが達成されるとすると、一般的にインフレが進行する時は通常の物価の上がり方よりも資産価格の上がり方が大きいという相関があるため、立地の選別を伴いつつ、不動産価格上昇の確度は高いと言えます。


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